Comment vendre ma maison à Istres ou ailleurs avec Baptiste Dumain ?

Je vous détaille dans cet article “ma feuille de route” pour vendre une maison sur Istres afin que vous ayez une idée un peu plus précise des différentes étapes qui vont jalonner votre projet de vente. Cette liste ne prétend pas à l’exhaustivité car il serait beaucoup trop long, et disons-le, ennuyeux, pour vous lecteur, de tous connaître dans le détail.


I. La première étape : la rencontre préalable à l’estimation



Vous m’avez vu sur les réseaux sociaux (le groupe Facebook “Tu es d’Istres si", via ma chaîne Youtube etc.) ou un ami vous a invité à prendre contact avec moi.

Vous sautez le pas et décidez de prendre contact avec moi !



La première chose que je vais faire, c’est bien sûr de venir voir votre maison; je me refuse toujours de proposer aux clients des estimations en ligne car je trouve le procédé bien trop aléatoire et imprécis. Chaque maison étant unique, ayant ses propres spécificités, on ne peut pas uniquement se fonder sur le prix moyen au mètre carré d’un quartier X.


Donc pour revenir à cette visite préalable, cela me permet déjà d’avoir une idée des points forts de votre maison, de ce qu’il va falloir valoriser. Je vais également prendre quelques photos que je montrerai à mes collègues. Nous nous concertons toujours pour déterminer le prix d’une maison, dans le but d’obtenir une estimation la plus précise possible.



II. La deuxième étape : la remise de l’estimation à l’agence


Sauf impondérable ou impossibilité de la part de l’acheteur, nous la remettons toujours en main propre à l’agence.


Elle comporte plusieurs documents : une fiche où nous vous détaillons les plateformes sur lesquelles votre bien sera diffusé, les points “forts” et les points “faibles” de votre bien corrélativement aux attentes des acheteurs, la façon dont nous avons procédé pour déterminer un prix de vente, et enfin, l’estimation du prix de vente. Cette dernière est donnée sous forme de fourchette de prix.


Généralement, je propose aux clients, en fonction de leur profil, c’est-à-dire si leur vente ne présente pas un caractère impératif en terme de temps (que ce soit pour cause de divorce, de décès etc.), d’afficher leur maison à un prix se situant dans la fourchette haute de l’estimation, pendant quelques temps.


III. La troisième étape : la signature du mandat


Vous avez décidé que c’était le moment le plus judicieux de vendre votre maison à Istres, et vous souhaitez passer par moi pour cela. Il va donc falloir signer un contrat, appelé mandat de vente.


mandat icon

Alors, à l’agence de l’Olivier, nous en avons deux types : le mandat de vente simple et le mandat de vente exclusif. C’est lors de sa signature que je vous retrouve, vendeurs, les plus… hésitants. Je comprends. Aussi paradoxal que cela puisse paraître, j’ai moi-même était floué par des agents immobiliers (en l’occurrence, une femme)…


Cette hésitation est redoublée lorsque je vous propose de travailler exclusivement avec moi. Pourquoi je vous propose que nous collaborions de la sorte ? Parce que je me suis rendu que c’est la meilleur façon de travailler.


Lorsque vous décidez de faire appel à plusieurs agences immobilières, il va s’installer une concurrence entre elles, qui fréquemment, mène à des situations aussi rocambolesques qu’absurdes.


Je prends souvent ce cas pour étayer ce que viens d’affirmer : j’avais une maison mitoyenne sur Istres, et nous étions deux agences à la proposer à la vente.

Au bout de quelques mois de mise en vente, une offre tout à fait raisonnable me parvient; l’acheteur négociait quelque chose de l’ordre de 5000€ sur une maison qui valait 290 000€. Le propriétaire l’accepte instantanément. Ce dernier me recontacte 24 heures plus tard pour me dire tout de go que, finalement, il préfère se dédire. Un peu surpris je lui demande la raison de ce soudain revirement de position, et il m’explique que l’autre agence a une offre non pas supérieure à celle que j’ai eu moi-même, mais supérieure au prix de vente de la maison !

Je le mets en garde sur le caractère factice évident de cette manoeuvre. Il raccroche.


Comment cela s’est terminé ? L’autre agence a poussé la malhonnêteté jusqu’au compromis, a fait signer un faux acheteur, qui bien évidemment, s’est rétracté dans les huit jours…

Résultats : le vendeur a perdu du temps et de l’argent car finalement, la maison s’est vendue à un prix inférieur à l’offre initiale que j’avais obtenue.


Autre point que je souhaiterais mentionner également concernant la signature d’un mandat exclusif de vente avec moi. Alors bien que cela ne me soit arrivé que deux fois, sachez que si ma méthode de travail ne vous convient plus et que nous venons de signer un tel mandat, je ne vous lierai pas avec moi pour la durée totale du mandat, c’est-à-dire trois mois. Je le prends et je le déchire.


IV. La quatrième étape : les visites


J’effectue les visites à votre domicile du lundi au samedi. Il peut m’arriver de prendre également des visites le dimanche.


Avant chaque visite, je demande la carte d’identité de la personne intéressée ainsi que son plan de financement. Vous aurez, de ma part, un compte rendu hebdomadaire qui vous sera envoyé par mail.


Je ne fais jamais de visites groupées, en tout cas pour les maisons que j’ai à la vente sur Istres, car cela provoque une espèce de concurrence entre les acheteurs, aspect qui n’est jamais vraiment bénéfique.


V. La cinquième étape : la contre-visite


C’est généralement durant la contre-visite que le potentiel acheteur va se révéler le plus exigeant, et on le comprend ! A ce moment vont débuter les premières négociations qui vont, le cas échéant, déboucher sur une offre d’achat (voir partie ci-dessous)


VI. La sixième étape : la présentation d’une offre d’achat et la prise de contact avec le notaire


Je vous la transmets, puis c’est l’occasion d’un entretien téléphonique où je vous donne mon avis sur cette offre d’achat.



Il faut savoir qu’une offre d’achat n’engage en rien l’acheteur. Il a la possibilité de se rétracter à tout moment, sans devoir indemniser quiconque s’il choisi de retirer son offre. Donc, on ne se réjouit pas trop vite !


Ensuite, je transmets toute pièce utile au notaire que vous aurez choisi. Vous avez tout deux droit, acheteur comme vendeur, de choisir votre notaire; une double minute sera alors réalisée. L’écrasante majorité des compromis que je signe, je les signe avec des notaires d’Istres. On arrive à obtenir des délais raisonnables quant à la signature des compromis de vente. Comptez une dizaine de jours entre le moment où je vous transmets l’offre et la signature.


VII. La septième étape : la signature du compromis de vente


Voici un lien vers un article du site des notaires de France consacré à ce sujet. Je ne vais pas réécrire ce qui est déjà écrit clairement.


Concernant la situation proprement istréenne, la mairie est assez rapide pour faire assavoir au notaire si elle décide ou non d’exercer son droit de préemption : au bout d’un mois environ le notaire aura une réponse.


VII. La huitième et dernière étape : la signature de l'acte de vente






Pour résumé, c’est le compromis dépouillé des conditions suspensives. C’est le moment où vous remettez (enfin) les clés de votre, désormais ancienne, maison !







Si vous êtes arrivé au bout de cet article bravo 🙌, n'hésitez pas à aller consulter mon autre article qui vous dira toutes les bonnes raisons de passer par moi pour votre projet immobilier !







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